Eerste hulp bij ... huurrechten: hoe voorkom je gezeur met je huisbaas?
Istock
Sommige dingen leer je niet op de hogeschool, maar moet je straks wel weten als achttienplusser. In Eerste hulp bij… verzamelen we tips die jou kunnen helpen wanneer de studieboeken je in de steek laten. Deze keer: huurrechten, want je wilt je borg natuurlijk wel weer terugkrijgen.
Ah, na lang zoeken heb je eindelijk een kamer te pakken. Een prachtig plekje, lekker dichtbij de campus. Maar dan blijkt je huisbaas gierig, wordt de huurprijs onwijs verhoogd en zijn er ook nog eens termieten in huis. Wie is er dan verantwoordelijk? En wat zijn eigenlijk jouw rechten?
Vaak sta je sterker dan je denkt als hurend student, maar je moet wel net even de regels weten. Samen met Mark Berghuis, die Rechtsgeleerdheid studeert aan de UvA en bij het rechtsbureau van ASVA Studentenvakbond werkt, zetten we de belangrijkste punten voor jou op een rij.
Doe de huurcontract-check van de Woonbond, voorkom dat je akkoord gaat met onzin
1. Check eerst altijd de kleine lettertjes
Ten eerste. Als je een huurcontract ondertekent, kan er zomaar iets in staan wat niet mag. Je huisbaas stelt er soms namelijk regels of eisen in op die helemaal niet op de wet zijn gebaseerd. Lees daarom altijd je contract goed door. Het kan even spitwerk zijn, al die kleine lettertjes, maar zo voorkom je dat je akkoord gaat met onzin.
‘We zien soms bijvoorbeeld dat er in je tijdelijke contract staat dat je wel verplicht een jaar in je kamer moet wonen’, vertelt Mark. ‘Terwijl dat bij tijdelijke contracten helemaal niet mag. Als je niet zeker weet of wat er in jouw contract staat klopt, doe dan de Huurcontract-check van de Woonbond. Vooral belangrijk: check of je niet te veel betaalt.’
Soms sjoemelen huisbazen met de prijs: doe de huurprijscheck
2. Want: klopt het bedrag wel?
Soms sjoemelen huisbazen met de prijs, terwijl er voor sociale huurwoningen en studentenkamers een puntensysteem geldt. ‘Dat systeem bepaalt wat een verhuurder mag vragen voor jouw kamer’, legt Mark uit. ‘Op basis van het aantal vierkante meters, maar ook de aanwezigheid van een balkon of wastafeltje, wordt de maximum prijs bepaald.’
Het kan dus voorkomen dat je meer huur betaalt dan volgens dat puntensysteem is toegestaan. Om dit te checken kan je de huurprijscheck van de Huurcommissie invullen, legt Mark uit. ‘Als daaruit rolt dat je eigenlijk te veel betaalt voor het aantal "punten" dat jouw kamer waard is, meld dat dan eerst bij de verhuurder. Gaat die niet akkoord, stap dan naar de Huurcommissie.’
Die huurcommissie doet bindende uitspraken. ‘Als zij bepalen dat je te veel huur betaalt, dan wordt niet alleen het bedrag verlaagd, maar kun je ook een teveel aan eerder betaalde huur terugkrijgen.’ Zorg overigens dat je niet te lang wacht met de huurprijscheck. Doe het binnen zes maanden nadat je huur ingaat, stelt de Huurcommissie op zijn site.
Jij bent verantwoordelijk voor de mieren, je huisbaas voor de kakkerlakken
3. Ook jouw huisbaas is verantwoordelijk
In bijna elk studentenhuis is het soms smerig en gaat er weleens iets kapot. De vieze vaat heb je zelf af te wassen, maar soms zijn er gebreken van grotere aard. En die hoeven echt niet altijd door jou te worden opgeknapt, legt Mark uit. ‘Dit gaat over het verschil tussen klein en groot herstel, opgesteld in het zogeheten “Besluit kleine herstellingen”’.
‘De overheid heeft daarin bepaald welke kosten voor huurder en verhuurder zijn. Afvoerputjes die niet doorlopen, afbladderende verf, een stroeve deurklink: dat is allemaal voor jouw rekening. Maar reparaties aan de buitenkant van het huis of grote vernieuwingen van bijvoorbeeld de schoorsteen of kraan, die moet de huisbaas betalen.’
Als je niet zeker weet of jij er als huurder voor moet betalen, werp dan een blik op de lijst van dat Besluit kleine herstellingen. Daar staan ook fun facts in. Wist je bijvoorbeeld dat er onderscheid wordt gemaakt bij ongedierte, en wie daarvoor verantwoordelijk is? Bij mieren en luizen is het aan jou om de handschoenen aan te trekken, bij kakkerlakken of houtwormen moet je huisbaas aan de bak.
Woon je in een studio, check dan of je recht hebt op huurtoeslag
4. Soms heb je recht op huurtoeslag
Als je een zelfstandige woonruimte betrekt, vergeet dan niet dat er zoiets als huurtoeslag bestaat. Zelfstandige woonruimte? Ja, daarvan kan sprake zijn als jouw woonruimte een eigen keuken en toilet heeft, bijvoorbeeld. Denk aan een studio.
Dan kun je soms huurtoeslag aanvragen. Die toeslag is in het leven geroepen om mensen te steunen die relatief veel huur betalen voor hun inkomen. Afhankelijk van je inkomen en leeftijd kan de maandelijkse huur met deze toeslag wel tot een paar honderd euro verlaagd worden. In een stad als Amsterdam is zo'n extraatje wel zo prettig.
Jouw huisbaas kan je een ‘oprotpremie’ bieden: een bedrag om uit je kamer te vertrekken
5. Moet je eruit? Dat mag niet zomaar
Mag een huisbaas jou zomaar uit je kamer kicken? ‘Nooit zomaar. Maar als je tijdelijke contract afloopt en je huisbaas je daar minstens een maand van tevoren van op de hoogte heeft gebracht, dan wel. Veroorzaak je ernstige geluidsoverlast of heb je een fikse betalingsachterstand, ook dan kan de verhuurder in zijn recht staan. In dat geval moet die wel eerst langs de rechter, als jij niet met vertrek akkoord gaat.’
In andere gevallen mag je er niet uit worden gezet. ‘Zodra je een contract voor onbepaalde tijd hebt en geen overlast veroorzaakt, dan kun jij blijven zitten waar je zit. Er is één uitzondering. Woon je in bij een hospita, dan ben je de eerste negen maanden op proef en mag je er in die periode worden uitgezet, met een opzegtermijn van drie maanden.’
Wil de huisbaas jou er nou écht heel graag uit, dan kan die je een bedrag bieden. ‘Dat is wat ze met een vervelende, maar treffende term ook wel de “oprotpremie” noemen. En ja, daar kun je mee akkoord gaan als huurder. Overweeg wel goed of het geld dat je geboden krijgt de moeite waard is van het verhuizen en vinden van een nieuwe, dure kamer.’
Als je huisbaas jou de borg niet wil teruggeven, wat kun je dan doen?
6. Voorkom gezeur over de borg
De tijd is rijp, je gaat jezelf in Thailand vinden en verlaat je kamer in Amsterdam. Je hebt alles schoon en netjes achtergelaten, kom maar op met die borg, dus. Je weet wel: de waarborgsom van meestal één à twee keer de maandhuur die je aan het begin van je huurperiode hebt overgemaakt.
Wat blijkt? Gezeur. Om onduidelijke redenen heeft je huisbaas besloten je de borg niet (volledig) terug te storten. Volgens hem heb je de kamer beschadigd achtergelaten, of zo vies dat er geld nodig was voor schoonmaakkosten. ‘We zien dat huisbazen geregeld bluffen met de borg, soms op basis van non-argumenten’, weet Mark. Maar hoe krijg je dan je geld terug?
‘Als huurder sta je hierin sterker dan vaak wordt gedacht. Die verhuurder moet namelijk aangeven én kunnen bewijzen welke schade jij hebt veroorzaakt aan het pand. Als-ie dat al kan bewijzen, dan moet jij ook nog de tijd krijgen om daarop te reageren en het eventueel te herstellen. Hij of zij mag nooit zomaar de borg inhouden, kortom.’
Het beste wat je kunt doen, volgens Mark, is voorkomen dat je in deze situatie belandt. ‘Loop bijvoorbeeld een rondje met je huisbaas door de kamer, nog voordat je verhuist. Ga met elkaar na hoe het erbij ligt en maak altijd foto’s als bewijs. Zo kan er geen discussie ontstaan. En als de huisbaas dan alsnog niet de borg wil teruggeven, kun je de huisbaas altijd onder druk zetten. Bijvoorbeeld door via ASVA een ingebrekestelling te sturen.’
